Nos últimos anos, o varejo tem passado por transformações significativas — e os shopping centers estão diretamente envolvidos nesse processo. Para acompanhar as mudanças no comportamento do consumidor e manter a relevância, esses centros de compras têm ampliado seus serviços, investido em lazer e apostado na integração entre o físico e o digital.
Apesar dos desafios enfrentados globalmente, os shoppings continuam sendo parte essencial da dinâmica do varejo. Mesmo em mercados maduros como os Estados Unidos, onde há registros de fechamentos, o número de empreendimentos ainda é expressivo e o modelo segue funcional. Já os pontos comerciais de rua, embora mais flexíveis, nem sempre conseguem garantir o mesmo fluxo de consumidores ou segurança operacional.
O contexto brasileiro: obstáculos e reconfigurações
No Brasil, após um período de expansão acelerada, o setor enfrenta um momento delicado. A crise econômica recente, aliada ao chamado “custo Brasil” — com impostos altos e burocracias — impactou diretamente a sustentabilidade dos negócios. Em grandes centros como São Paulo e Rio de Janeiro, por exemplo, o valor do IPTU é um dos fatores que mais pesa no orçamento dos lojistas.
Além disso, há shoppings que hoje lidam com alta vacância, queda no fluxo de visitantes e aumento da inadimplência. Soma-se a esse quadro a insatisfação crescente dos lojistas com os custos de ocupação: aluguéis fixos e percentuais, valores dobrados em datas sazonais como dezembro, cotas condominiais, fundos de promoção e outras despesas que muitas vezes não acompanham a realidade do negócio.
Negociação, entrada facilitada e novas oportunidades
Diante dessa conjuntura, é comum que lojistas em fase de expansão encontrem melhores condições de entrada nos shoppings — como subsídios para obras e pacotes diferenciados para custos fixos. Muitos empreendimentos, mesmo os mais tradicionais, vêm enfrentando dificuldades para atrair marcas relevantes, o que abre espaço para negociações mais flexíveis com novas operações.
Em contrapartida, lojistas antigos encontram resistência por parte dos shoppings quando tentam renegociar seus contratos. Na prática, quem manteve o negócio durante os anos mais duros da crise está arcando com aluguéis que não condizem com o momento atual do mercado — o que muitas vezes leva à judicialização.
A assimetria de informação e o poder de barganha
Um dos principais desafios enfrentados pelos lojistas é o desequilíbrio de informações entre as partes. Os shoppings têm acesso a dados detalhados sobre os contratos, faturamentos e práticas locatícias internas — uma vantagem estratégica na hora de negociar. Essa assimetria, somada ao caráter concentrado do setor, coloca os comerciantes em posição de fragilidade nas mesas de negociação.
Por isso, quando o assunto são ações judiciais de revisão ou renovação de aluguéis, é fundamental que as análises considerem as condições praticadas nas novas locações — e não apenas as bases antigas que já não refletem a realidade. As normas técnicas sugerem o método comparativo direto (por fatores ou inferência estatística) como base para essas avaliações, o que torna essencial a transparência na abertura das amostras utilizadas.
Um mercado em transformação exige novas práticas
Para equilibrar essa relação e garantir a viabilidade das operações, é importante que lojistas e administradores de shopping centers adotem práticas mais justas e compatíveis com o atual cenário econômico. As avaliações judiciais também devem levar em conta descontos temporários e condições especiais de contratos recentes, para evitar distorções e garantir segurança jurídica para todos os envolvidos. Na Setef, acompanhamos de perto as movimentações do varejo e os impactos que elas têm na execução e viabilidade de obras comerciais. Sabemos que um projeto de loja precisa ir além da estética — ele deve ser estrategicamente pensado para funcionar dentro dos limites legais, operacionais e financeiros de cada negócio. E é por isso que atuamos lado a lado com nossos clientes, oferecendo soluções completas para que cada operação seja, de fato, um ponto de sucesso.
